Vanaf 1 januari 2022 zullen banken verplicht zijn een onroerend goed te laten schatten alvorens een hypotheek toe te kennen.
Het is de waarde van deze verplichte expertise die nu bepalend zal zijn voor het bedrag van de lening die een cliënt kan verkrijgen
Hoewel het nu gebruikelijk is om een expertise van een eigendom te eisen, is dat nu niet systematisch.
Vanaf 1 januari volgend jaar zullen banken verplicht zijn een schatting van een onroerend goed te maken alvorens een hypothecaire lening toe te kennen. Het leenbedrag wordt nu gebaseerd op de schattingsprijs, niet op de aankoopprijs.
Deze maatregel volgt op een richtlijn van de Europese Bankautoriteit (EBA) die afgelopen juli in werking is getreden. Deze richtlijn verplichtte alle banken ervoor te zorgen dat bij het verstrekken van een hypothecaire lening een nauwkeurige waardebepaling van het pand wordt uitgevoerd, zodat de prijs van het onroerend goed zo dicht mogelijk bij de werkelijkheid ligt en wordt voorkomen dat bedragen worden geleend die niet in verhouding staan tot de werkelijke waarde van een onroerend goed.
Limieten op quotiteiten
Zodra de verplichte schatting van een onroerend goed is uitgevoerd, zal, indien de waarde van de schatting lager is dan de aankoopprijs, meer eigen vermogen door de aankoper moeten worden ingebracht om de transactie af te ronden.
Deze nieuwe maatregel komt bovenop een oudere richtlijn die de banken sinds 2020 verplicht om elke verhouding tussen lening en waarde te beperken tot 90% (of 80% voor investeringsgoederen). Deze drempels zijn echter niet absoluut, en banken kunnen in bepaalde gevallen over enige speelruimte beschikken.
De banken zullen het bedrag van de lening dus moeten berekenen op basis van een objectieve schatting, terwijl zij de in de 2020-richtlijn vastgestelde limieten voor de lening ten opzichte van de waarde zullen moeten blijven toepassen.
In geval van een bewezen wanbetaling op de hypotheek zal de toepassing van deze twee maatregelen de bank dus de terugvordering van haar aandeel in de gedwongen verkoop van het eigendom garanderen.
Een verplichte en onafhankelijke expertise
Naast het opleggen van de waardering vermeldt ook de EBA hoe banken te werk moeten gaan om een onafhankelijke waardering te verkrijgen.
De basis? Een volledig bezoek van het eigendom dat door een interne of externe beoordelaar moet worden geëvalueerd.
“De samenstelling van het panel moet ervoor zorgen dat de schattingskantoren over de nodige deskundigheid beschikken in de relevante segmenten van de vastgoedsector,” verklaart de EBA. Een bank die gebruik maakt van een externe dienstverlener moet dus een lijst van erkende deskundigen opstellen.
Instellingen met een betrouwbaar statistisch evaluatiemodel zullen echter de deskundige kunnen omzeilen en een evaluatie op basis van documenten kunnen uitvoeren (altijd uitgevoerd door een interne of externe deskundige), waardoor de procedure waarschijnlijk sneller en minder kostbaar zal zijn.
De Nationale Bank van België (NBB) heeft de banken de tijd gegeven om zich voor te bereiden. Tegen eind 2021 zouden zij deze nieuwe maatregel dus ten uitvoer moeten hebben gelegd. Er is een reële verwachting aan de kant van de EBA dat deze maatregel in de praktijk zal worden toegepast. En, hoewel het geen verplichting als zodanig is, zullen banken die het niet toepassen, zich moeten verantwoorden.
Zoals u ziet, zullen alle banken ongetwijfeld aan deze nieuwe “aanbeveling” moeten voldoen.
