Herfinanciering van een hypothecaire lening
Hebt u een hypothecaire lening afgesloten met een vaste rente over een looptijd van 20 jaar aan 3%, maar nu blijkt dat de banken vergelijkbare aanbiedingen hebben met rentevoeten onder 1%?
Dan kunt u contact opnemen met uw kredietgever om te proberen een betere rente te krijgen. Maar dit gaat niet zonder kosten gepaard.
Is het de moeite waard en hoe moet u te werk gaan?
Wat is een hypothecaire herfinanciering?
De herfinanciering van een hypothecaire lening is de heronderhandeling van de rentevoet die aan de lening verbonden is.
Het geleende bedrag wordt niet veranderd: alleen de rentevoet en de looptijd van de hypothecaire lening. Het is mogelijk om meer geld te lenen, maar dan is er niet echt sprake van herfinanciering, hoewel het resultaat in de praktijk vergelijkbaar is. De nieuwe lening zal immers gebruikt worden om de vorige terug te betalen.
Wie kan er genieten van een hypotheekherfinanciering?
Iedereen die een hypothecaire lening heeft afgesloten, kan profiteren van hypotheekherfinanciering.
Er moet echter aan enkele voorwaarden worden voldaan:
- U moet de lopende lening kunnen afbetalen
- U moet meerderjarig zijn
- U moet een inwoner van België zijn
- U moet een huis bezitten in België
Waar moet u een hypotheekherfinanciering aanvragen?
U kunt een aanvraag tot herfinanciering van uw hypothecaire lening indienen bij een bank naar keuze.
De herfinanciering van een hypothecaire lening kan dan in twee categorieën worden ingedeeld:
Interne herfinanciering van een hypothecaire lening
U onderhandelt over de rentevoet van uw lening bij uw huidige bank. U hoeft geen aanvraag- of hypotheekkosten te betalen. Maar als bestaande klant zult u waarschijnlijk niet de beste tarieven krijgen.
Er wordt geen wederbeleggingsvergoeding aangerekend.
Externe herfinanciering van een hypothecaire lening of kredietgroepering
U onderhandelt met een andere bank over de rentevoet van uw lening. Deze herfinanciering brengt meer kosten met zich mee. Maar om u als nieuwe klant aan te trekken, kunnen betere tarieven worden aangeboden.
Hoewel beide maatregelen u in staat stellen om uw hypothecaire lening te heronderhandelen, zijn er toch merkwaardige verschillen:
| Herfinanciering | Kredietgroepering | |
|---|---|---|
| Waarom ? | Heronderhandelen van de rentevoet | Heronderhandelen van de rentevoet |
| Waar ? | Bij dezelfde bank | Bij een andere bank |
| Hypotheekkosten | Geen nieuwe kosten | Hypotheekkosten zullen opnieuw betaald moeten worden |
Wanneer moet u een hypotheekherfinanciering aanvragen?
Het spreekt vanzelf dat de rentevoet die banken aanbieden lager moet zijn dan de rentevoet tegen dewelke u uw lening hebt afgesloten.
Om het proces rendabel te houden, moet het verschil tussen deze percentages ten minste 1% bedragen.
Het is ook interessant op te merken dat een hypotheekherfinanciering aan te bevelen is wanneer uw lening een looptijd van nog minstens 10 jaar heeft.
Hoe weet u of het een goed moment is om uw hypothecaire lening te herfinancieren?
Neem de tijd om de besparingen van de lagere rentevoet te berekenen en de kosten van de herfinanciering van uw hypotheek af te trekken.
Meer te weten komen over de looptijd van een hypothecaire lening
Wat zijn de kosten voor de herfinanciering van een hypothecaire lening?
Wanneer u uw hypothecaire lening herfinanciert, moet u de volgende kosten betalen:
- Dossierkosten: deze kosten houden verband met de opening van uw nieuwe lening en de afsluiting van de oude.
- Eenmalige wederbeleggingsvergoeding: deze vergoeding is wettelijk beperkt tot 3 maanden rente over het resterende bedrag. Het is een soort compensatie voor het lenen aan een lagere rentevoet.
- Hypotheekkosten en notariskosten: als u van bank verandert, moet u de overdracht van de hypothecaire lening via een notaris laten registreren.
- Verzekeringskosten: het kan zijn dat u kosten moet betalen om uw verzekering naar uw nieuwe lening over te dragen.
De hoogte van de kosten is de reden waarom het herfinancieren van uw hypotheek alleen wordt aanbevolen bij een renteverschil van 1% of meer. De kosten zullen ook verschillen naar gelang van de resterende looptijd van uw huidige lening.
Welke bewijsstukken moet u voorleggen om uw hypothecaire lening te kunnen herfinancieren?
Om een hypotheekherfinanciering aan te vragen, moet u de volgende documenten voorleggen:
- Een kopie van uw identiteitskaart of paspoort
- Uw bankafschriften, belastingaangiften, loonfiches of andere inkomstenbewijzen.
- De notariële akte voor de registratie van uw eigendom en uw hypothecaire lening.
De bovengenoemde documenten zijn over het algemeen voldoende.
Afhankelijk van uw situatie kan u echter gevraagd worden om andere bewijzen te leveren.
Blijft u na de herfinanciering van uw hypothecaire lening uw belastingvoordeel behouden?
Als u momenteel van een belastingvoordeel geniet vanwege uw hypothecaire lening, dan blijft u dat voordeel behouden na de herfinanciering.
Het belastingvoordeel hangt af van de oorspronkelijke hypothecaire lening en niet van de manier waarop u uw hypothecaire lening daarna beheert.
Enkele tips voor een geslaagde herfinanciering
- Om uw hypotheekherfinanciering voordelig te houden, moet u het volgende in gedachten houden: Het verschil in rentevoet tussen uw huidige rentevoet en de rentevoet die u wilt verkrijgen moet groter zijn dan 1%. De looptijd van uw hypothecaire lening is minstens 10 jaar. Dat is wat over het algemeen uit de analyse van de makelaars wordt vastgesteld.
- U wilt een vaste rentevoet vervangen door een variabele rentevoet omdat die lager is? Pas op en denk goed na over zo’n verandering. Als u een variabele rentevoet kiest wanneer de rentevoeten laag zijn, dan loopt u het risico dat uw maandelijkse afbetaling stijgt wanneer de rentevoeten waarschijnlijk weer zullen stijgen.
- Voordat u alle banken bezoekt om de laagste rentevoet te vinden moet u eerst een afspraak maken met uw huidige bank. In ruil voor een wederbeleggingsvergoeding kunnen zij u een aantrekkelijk rentevoet aanbieden.
Voorbeeld van een hypothecaire herfinanciering
U hebt in 2015 een woning gekocht ter waarde van 250.000 euro.
Hiervoor hebt u een hypothecaire lening met een looptijd van 20 jaar afgesloten tegen een vaste rente van 3,5%. Vijf jaar later is de rente gedaald tot 1,5%. U wenst dus waarschijnlijk uw lening te herfinancieren.
Door deze nieuwe rentevoet toe te passen op uw lening voor de resterende 15 jaar, dalen de totale kosten van de terugbetaling van 57.119,32 euro tot 24.550,75 euro. Dat betekent dat u 32.568,57 euro bespaart.
Hoewel dit een zeer aantrekkelijk resultaat is, moet u niet vergeten om de aanzienlijke kosten van de herfinanciering af te trekken:
| Dossierkosten (indien interne herfinanciering) | 250 euros |
|---|---|
| Handlichting van de hypotheek | 867,98 euros |
| Wederbeleggingsvergoeding | 3744,88 euros |
| Hypotheekkosten voor de nieuwe lening ((bij externe herfinanciering)) | 5160,78 euros |
| Totale kostprijs | 8123,64 euros |
Let op: in deze kosten wordt geen rekening gehouden met de aanpassing van uw schuldsaldoverzekering.
Na de herfinanciering van uw hypothecaire lening zult u dus een daadwerkelijke besparing van 24.444,93 euro hebben gemaakt (zonder rekening te houden met de aanpassing van de schuldsaldoverzekering).
Merk op dat er bij deze berekening geen rekening wordt gehouden met de evolutie van de geldwaarde: 1 euro vandaag staat niet altijd gelijk met 1 euro morgen. In dit voorbeeld kunt u echter zien dat herfinancieren zeker de moeite waard is.
Herfinanciert u een hypothecaire lening om werkzaamheden aan uw woning te financieren?
Hebt u al een hypotheek en wilt u werkzaamheden aan uw huis financieren? Een van de mogelijkheden waarover u beschikt is de wederopname uw hypothecaire lening.
De wederopname uw hypothecaire lening is de gedeeltelijke of volledige vrijgave van uw lening.
Concreet betekent dit dat uw bank u een deel van, of het hele bedrag dat u reeds aan hen hebt terugbetaald, opnieuw leent.
Laten we eens een voorbeeld nemen::
Als u al 40.000 euro op uw huidige lening hebt afgelost, dan kunt u een wederopname van 15.000 euro of zelfs 40.000 euro aanvragen.
Het bedrag van de wederopname dat door de bank wordt aanvaard, hangt af van uw leenvermogen. Merk op dat sommige banken geen wederopname aanvaarden voor een bedrag van minder dan 10.000 euro.
Hoeveel kost de wederopname van een lening?
Deze procedure brengt weinig kosten met zich mee. In de meeste gevallen hebben de kosten uitsluitend betrekking op de dossierkosten. Ze bedragen ongeveer 400 of 500 euro, afhankelijk van de bank.
Welke rentevoet geldt voor een wederopname?
Een wederopname is een overeenkomst dat wordt afgesloten met de huidige marktrente, niet met de rente van uw oorspronkelijke lening.
Welke rentevoet geldt voor een wederopname?
Een wederopname is een overeenkomst dat wordt afgesloten met de huidige marktrente, niet met de rente van uw oorspronkelijke lening.
Belastingvermindering
De belastingdienst beschouwt de wederopname van een uitstaande lening als een nieuwe hypothecaire lening. De fiscale regeling die erop van toepassing is, is dus dezelfde als die voor een nieuwe lening.
Lees ook ons artikel over het belastingvoordeel van een hypothecaire lening
